Ein gut gestalteter und langfristiger Praxismietvertrag ist eine wichtige Grundlage für den erfolgreichen Praxisbetrieb. Nicht zuletzt ist ein guter Mietvertrag, gerade auch vor dem Hintergrund eines Praxisverkaufs, ein wertbildender Faktor der Praxis. Als Mieter einer Arzt- oder Zahnarztpraxis sollten Sie daher bei dem Abschluss oder der Übernahme eines Mietvertrages die sich aus dem Mietzweck ergebenden Besonderheiten beachten.
Einige dieser Besonderheiten sollen nachfolgend kurz dargestellt werden:
I. Die richtige Mietdauer gewählt?
Zunächst einmal sollte darauf geachtet werden, eine langfristige Mietdauer und eine dementsprechende Planungssicherheit erreichen zu können. Dies kann durch die Kombination einer Festmietzeit mit Verlängerungsoptionen für den Mieter erfolgen. Solche Verlängerungsoptionen können automatisch greifen oder auch eine ausdrückliche Ausübung durch den Mieter voraussetzen. In letzterem Fall sollten die Ausübungsfristen unbedingt im Blick behalten und die Optionen im Falle des Wunsches nach einer Vertragsverlängerung ordnungsgemäß ausgeübt werden. Beim langfristigen Beachten der Fristen kann auch der Anwalt helfen – wir unterstützen gerne.
II. Die Form gewahrt?
Damit die gewünschte Planungssicherheit auch tatsächlich eintritt, ist außerdem das Schriftformerfordernis zu beachten, denn wenn ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form abgeschlossen wird, gilt er für unbestimmte Zeit – mit der Folge, dass er beidseits unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündbar ist. Die vertraglich vereinbarte Festmietzeit ist dann also nicht zu beachten. Dies kann unabsehbare Folgen haben.
III. Vorbehalte und Bedingungen geprüft?
Der Mietvertrag sollte ggfls. auch berücksichtigen, dass die vertragsärztliche Zulassung noch erfolgen muss und einen entsprechenden Vorbehalt enthalten. Andernfalls besteht im Falle von Zulassungsproblemen das Risiko, keine Verwendung für die Praxisräumlichkeiten bei fortbestehender Verpflichtung zur Mietzahlung zu haben – ein Horrorszenario, das es zu vermeiden gilt.
IV. Jetzt schon vom Ende her denken
Es sollte auch die Möglichkeit zur Übertragung auf einen Nachfolger in dem Mietvertrag enthalten sein, um im Falle eines Praxisverkaufs idealerweise einen mieterfreundlichen Mietvertrag mitübertragen zu können und so die Attraktivität des Praxisstandortes zu steigern. Zu beachten ist: Vermieter sind nicht ohne Weiteres verpflichtet, im Falle von Praxisübertragungen neue Mieter zu akzeptieren.
V. Lebensrisiken absichern
Wichtig sind auch Regelungen im Mietvertrag, die Risiken wie die Berufsunfähigkeit oder den Tod des Mieters abdecken. Hier gibt es einige Sondergestaltungen und Fallstricke zu beachten.
VI. Keine Alleingänge, keine Muster
Die obigen, nur kurz angerissenen Problemlagen dürften gezeigt haben, dass der Teufel mal wieder im Detail steckt. Daher sollte es tunlichst unterbleiben, als juristischer Laie selbst an einem Mietvertrag herumzuschreiben. Auch helfen Muster, die es beispielsweise im Netz herunterzuladen gibt, nur äußerst bedingt – da diese naturgemäß nicht für die vorliegende Fallgestaltung individuell angepasst wurden. Dies leistet nur eine professionelle Vertragsgestaltung.
Insgesamt lässt sich durch die Gestaltung des Mietvertrages also ein wichtiger Grundstein für Ihre Praxistätigkeit und auch bereits für eine etwaige zukünftige Praxisübertragung legen. Gerne unterstützen wir Sie bei dem Entwurf eines Praxismietvertrages oder dessen Überprüfung und selbstverständlich auch bei allen anderen rechtlichen Fragen.
